Omgevingsplan & afwijkingen
Voor iedere locatie gelden regels over wat er gebouwd en gebruikt mag worden. Deze regels staan in het omgevingsplan. Past uw bouwplan niet rechtstreeks binnen die regels? Dan betekent dat niet automatisch dat het plan onmogelijk is. Afhankelijk van de situatie kan worden onderzocht of het bevoegd gezag toch medewerking kan verlenen. Velde Planadvies brengt in beeld waar het plan afwijkt, beoordeelt welke route in aanmerking kan komen en begeleidt waar nodig de verdere onderbouwing en procedure.
- Beoordeling van het omgevingsplan
- Inzicht in de strijdigheid
- Mogelijkheden voor afwijking
- Advies over procedure en onderbouwing
Waar wij naar kijken
We vergelijken het bouwplan met de regels die voor de locatie gelden en brengen in beeld op welke onderdelen sprake is van strijdigheid. Daarbij kijken we bijvoorbeeld naar bouwmogelijkheden, gebruiksregels, bouwvlakken, afstanden, hoogtes en andere relevante regels uit het omgevingsplan. Vervolgens beoordelen we op hoofdlijnen welke mogelijkheden er zijn om het plan verder te brengen en welke procedure daarbij in aanmerking kan komen. Wanneer een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig is, kan een ruimtelijke onderbouwing onderdeel zijn van de aanvraag. Daarin wordt gemotiveerd waarom het plan op de betreffende locatie aanvaardbaar kan zijn.
Wanneer kan deze dienst relevant zijn?
Deze dienst kan bijvoorbeeld aan de orde zijn wanneer:
- een bouwplan groter, hoger of anders wordt uitgevoerd dan het omgevingsplan rechtstreeks toestaat;
- buiten een toegestaan bouwvlak wordt gebouwd;
- het voorgenomen gebruik van een gebouw of perceel niet binnen de geldende gebruiksregels past;
- het bevoegd gezag heeft aangegeven dat het plan niet rechtstreeks binnen het omgevingsplan past;
- uit een plan- & haalbaarheidscheck blijkt dat een afwijkingsprocedure mogelijk nodig is.
Wat ontvangt u?
Afhankelijk van de situatie en de afgesproken opdracht kan deze dienstverlening bestaan uit onderstaande onderdelen. Aanvullende specialistische onderzoeken, adviezen of rapportages van derden maken niet automatisch onderdeel uit van deze dienst.
- Beoordeling van het omgevingsplan — inzicht in de relevante regels voor de locatie en het bouwplan.
- Overzicht van de afwijkingen — duidelijkheid over de onderdelen waarop het plan niet rechtstreeks binnen de regels past.
- Eerste inschatting van de mogelijkheden — beoordeling op hoofdlijnen van de vraag of een afwijkingsroute reëel lijkt.
- Advies over de procedure — inzicht in de route die voor het plan mogelijk aan de orde is.
- Ruimtelijke onderbouwing — waar nodig en binnen de opdracht: een motivering van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan.
- Begeleiding van het vervolg — afstemming over aanvullende gegevens, onderzoeken en de verdere vergunningprocedure.
Samenhang met andere diensten
Weet u nog niet of uw plan op de betreffende locatie mogelijk is? Dan kan een plan- & haalbaarheidscheck een logische eerste stap zijn. Blijkt daaruit dat het plan niet rechtstreeks binnen het omgevingsplan past, dan kan Omgevingsplan & afwijkingen worden ingezet om de afwijking, mogelijke route en benodigde onderbouwing verder uit te werken. Voor de uiteindelijke aanvraag kunnen daarnaast vergunningstekeningen, Bbl-toetsing & berekeningen en vergunningbegeleiding nodig zijn.
Veelgestelde vragen
Wat is een BOPA in gewone taal?
BOPA staat voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Dit is een activiteit die niet rechtstreeks past binnen de regels van het omgevingsplan en waarvoor toestemming van het bevoegd gezag nodig kan zijn. Bij de beoordeling wordt onder meer gekeken of het plan op de betreffende locatie ruimtelijk aanvaardbaar is.
Betekent strijd met het omgevingsplan dat mijn plan niet kan?
Nee. Een plan dat niet rechtstreeks binnen het omgevingsplan past, kan soms toch mogelijk zijn. Dat hangt af van de aard van de afwijking, de locatie, de gevolgen voor de omgeving en de bereidheid van het bevoegd gezag om medewerking te verlenen.
Kunnen jullie vooraf zeggen of de gemeente gaat meewerken?
We kunnen de regels, afwijking en relevante aandachtspunten beoordelen en op basis daarvan een eerste inschatting geven. Het bevoegd gezag maakt uiteindelijk zelf de afweging. Medewerking kan daarom niet worden gegarandeerd.
Zijn er aanvullende onderzoeken nodig?
Dat kan. Afhankelijk van het plan en de locatie kunnen bijvoorbeeld aanvullende onderzoeken of specialistische adviezen nodig zijn. We signaleren dit zo vroeg mogelijk en bespreken welke vervolgstappen nodig zijn.
Meer over dit onderwerp
Aanbouw die niet in het omgevingsplan past
Valt uw aanbouw buiten de vergunningvrije maatvoering én buiten de standaardregels van het omgevingsplan? Dit zijn uw opties.
Kantoor of bedrijf aan huis
Een bedrijf of praktijk aan huis beginnen kan, mits het gebruik ondergeschikt blijft aan het wonen. Wat de gebruiksregels van uw omgevingsplan toestaan.
Binnenplans of buitenplans afwijken?
Past uw bouwplan bijna, maar niet helemaal binnen het omgevingsplan? Het verschil tussen een binnenplanse afwijking en een BOPA uitgelegd.