H1: Binnenplans of buitenplans afwijken?
Past uw bouwplan niet zomaar binnen de standaardregels van het omgevingsplan, dan is de eerste vraag niet meteen "kan het?", maar: welke afwijkingsroute is aan de orde?
Binnenplans: de afwijking staat al in het plan
Sommige omgevingsplannen bevatten zelf al een afwijkingsmogelijkheid, met eigen beoordelingsregels. Een bekend voorbeeld: het omgevingsplan staat standaard 10 meter bouwhoogte toe, maar biedt met een omgevingsvergunning ook 12 meter, mits aan specifieke voorwaarden wordt voldaan. Dit heet een binnenplanse omgevingsplanactiviteit. Voldoet uw aanvraag aan die specifiek genoemde voorwaarden, dan moet de gemeente de vergunning verlenen — er is dan geen ruimte voor een aanvullende, vrije afweging.
Buitenplans: de BOPA
Is er geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid voor uw situatie, of voldoet uw plan niet aan de daarvoor geldende voorwaarden, dan is een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) de te volgen route. Bij een BOPA toetst de gemeente niet aan vooraf vastgelegde specifieke voorwaarden, maar aan het bredere beginsel van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) en aan de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving. Dit geeft de gemeente meer eigen afwegingsruimte dan bij een binnenplanse afwijking.
Twee voorbeelden ter illustratie
- Wilt u 13 meter bouwen waar het omgevingsplan een binnenplanse afwijking tot 12 meter toestaat, dan is de aanvraag voor die extra meter een BOPA.
- Wilt u detailhandel starten op een locatie waar het omgevingsplan uitsluitend wonen toestaat, zonder binnenplanse mogelijkheid om daarvan af te wijken, dan is dat eveneens een BOPA.
Wat betekent dit voor uw traject?
Een binnenplanse afwijking is voorspelbaarder: de voorwaarden liggen vast, en bij het voldoen daaraan is toewijzing verplicht. Een BOPA vraagt om een uitgebreidere onderbouwing van waarom uw plan, ondanks de afwijking van de standaardregels, toch ruimtelijk aanvaardbaar is — met meer beoordelingsruimte voor de gemeente, en dus minder zekerheid vooraf.
In de praktijk
Bij een plan dat niet zomaar binnen de standaardregels past, zoeken wij eerst uit of het omgevingsplan zelf al een toepasselijke binnenplanse afwijking bevat — dat scheelt vaak tijd en onzekerheid ten opzichte van de bredere BOPA-route.
Laat uw bouwplan vooraf beoordelen
Twijfelt u of uw plan binnenplans of buitenplans moet worden aangevraagd? Laat uw bouwplan vooraf beoordelen.
FAQ
Is een BOPA per definitie moeilijker te krijgen dan een binnenplanse afwijking? Niet per se moeilijker, maar wel minder voorspelbaar: bij een binnenplanse afwijking die aan de voorwaarden voldoet, is verlening verplicht; bij een BOPA weegt de gemeente breder af.