H1: BOPA of het omgevingsplan laten wijzigen?
Niet elke afwijking van het omgevingsplan is geschikt voor een BOPA. Soms is het plan zo ingrijpend dat de gemeente eerst het omgevingsplan zelf wil aanpassen, voordat een vergunning kan volgen.
Wanneer past een BOPA?
Een BOPA is bedoeld voor een concrete, individuele afwijking bij een specifiek bouwplan — een bouwhoogte die iets hoger is, een functie die op één locatie wordt toegevoegd. De vergunning geldt voor dat ene plan, niet voor het gebied in het algemeen.
Wanneer is een planwijziging nodig?
Is uw plan zo omvangrijk of structureel anders dan wat het omgevingsplan voor een gebied beoogt, dan kan een BOPA niet het geëigende instrument zijn. In dat geval moet eerst het omgevingsplan zelf worden gewijzigd — een aparte procedure, met een eigen besluitvormingstraject, waarbij de gemeenteraad (of het college, afhankelijk van de gedelegeerde bevoegdheid) het plan formeel aanpast.
Wie maakt deze keuze?
Dit is in de kern een beoordeling van het bevoegd gezag: is er (nog) sprake van een mogelijke evenwichtige toedeling van functies aan locaties binnen de kaders van een individuele vergunning, of vraagt het plan om een bredere, planologische herziening? Als aanvrager kunt u wel aangeven welke route u voor ogen heeft, en in vooroverleg met de gemeente peilen welke weg realistisch is, maar de uiteindelijke afweging ligt bij de gemeente.
Praktisch verschil tussen beide routes
Een BOPA-aanvraag verloopt via het Omgevingsloket en kent, afhankelijk van de procedure, een beslistermijn van enkele weken tot maanden. Een wijziging van het omgevingsplan is een separaat besluitvormingsproces van de gemeente zelf, met een langere doorlooptijd en meer stappen, waaronder vaak een ontwerpfase met inspraakmogelijkheid voordat het plan definitief wordt vastgesteld.
Wat betekent dit voor uw traject?
Twijfelt u of uw plan via een BOPA kan, of dat eerst het omgevingsplan moet worden aangepast, dan is vooroverleg met de gemeente de aangewezen manier om hier vroegtijdig duidelijkheid over te krijgen — een planwijziging kost aanzienlijk meer tijd dan een BOPA, en die tijd wilt u niet onnodig verliezen.
In de praktijk
Bij een omvangrijk of principieel plan bespreken wij vooraf met de gemeente welke route (BOPA of planwijziging) reëel is, zodat u niet halverwege een BOPA-traject alsnog met een planwijziging wordt geconfronteerd.
Bespreek uw bouwidee
Twijfelt u of uw plan via een BOPA kan, of dat het omgevingsplan eerst moet worden aangepast? Bespreek uw bouwidee met ons.
FAQ
Kan ik zelf kiezen voor een BOPA in plaats van een planwijziging? U kunt een BOPA aanvragen, maar de gemeente beoordeelt of dat instrument past bij de omvang van uw plan. Bij een te ingrijpend plan kan de gemeente aangeven dat eerst het omgevingsplan moet worden gewijzigd.