H1: Bouwhoogte, goothoogte en maatvoering in het omgevingsplan
"Hoe hoog mag ik bouwen?" lijkt een simpele vraag met een simpel getal als antwoord. In de praktijk hangt het antwoord sterk af van een detail dat vaak over het hoofd wordt gezien: vanaf welk punt wordt er eigenlijk gemeten?
Bouwhoogte en goothoogte: de basis
- Bouwhoogte: de afstand vanaf het peil tot het hoogste punt van het bouwwerk.
- Goothoogte: de afstand vanaf het peil tot de bovenkant van de dakgoot (de druiplijn).
Beide maten zijn dus afhankelijk van hetzelfde beginpunt: het peil.
Het peil: het punt waar het vaak misgaat
Het peil is het niveau waar de hoogtemeting vanaf start. Dat klinkt logisch — totdat blijkt dat "peil" in het ene omgevingsplan het straatniveau is, in het andere de gemiddelde hoogte van het aansluitende terrein, en in weer een ander plan een vast, in meters NAP uitgedrukt punt. Bij een hellend perceel, of een perceel waar het maaiveld is opgehoogd, kan de keuze van het peil een verschil van tientallen centimeters in de toegestane hoogte betekenen. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat geschillen over "te hoog gebouwd" vaak niet gaan over de vraag of de regel duidelijk is, maar over de vraag van welk peil is uitgegaan.
Ondergeschikte bouwonderdelen
Veel omgevingsplannen laten bepaalde onderdelen — schoorstenen, antennes, en vergelijkbare kleine bouwonderdelen — buiten beschouwing bij het bepalen van de bouwhoogte. Dit is echter geen landelijke regel: of, en in welke mate, dit voor uw locatie geldt, staat in de begripsbepalingen van het toepasselijke omgevingsplan.
Waarom u dit altijd lokaal moet controleren
Er bestaat geen vaste, landelijke maat voor bouw- of goothoogte — dit zijn regels die de gemeente zelf vaststelt binnen haar omgevingsplan, met inachtneming van de rijks- en provinciale instructieregels. Zowel het toegestane getal als de manier van meten (het peil, wat wel/niet meetelt) verschilt dus per locatie. Een bouwplan dat op basis van een aanname over het peil binnen de regels lijkt te vallen, kan bij een preciezere meting alsnog te hoog blijken.
Mogelijkheden bij een krappe maat
Sommige gemeenten bieden in hun beleidsregels een beperkte afwijkingsruimte, bijvoorbeeld tot 10% van de toegestane goot- of bouwhoogte, vaak gekoppeld aan een specifiek doel zoals verduurzaming van een bestaand gebouw. Dit is een lokale beleidskeuze, geen algemeen recht — of dit voor uw locatie geldt, en onder welke voorwaarden, controleert u in het beleid van uw eigen gemeente.
In de praktijk
Bij het uitwerken van bouwtekeningen bepalen wij het toepasselijke peil aan de hand van het geldende omgevingsplan en de feitelijke terreinsituatie, zodat de hoogtematen in de tekening kloppen met wat de gemeente hanteert — een verkeerd aangenomen peil is een van de meest voorkomende oorzaken van vertraging bij de beoordeling.
Laat uw bouwplan vooraf beoordelen
Twijfelt u of uw ontwerp binnen de toegestane hoogte blijft? Laat uw bouwplan vooraf beoordelen.
FAQ
Is er een landelijke maximale bouwhoogte voor woningen? Nee. De toegestane bouw- en goothoogte staat in het omgevingsplan van uw gemeente en verschilt per locatie.
Telt een schoorsteen mee voor de bouwhoogte? Dat hangt af van uw omgevingsplan — veel plannen zonderen ondergeschikte bouwonderdelen uit, maar dit is geen landelijke regel.