Wie een perceel koopt of een plan bedenkt, wil één ding weten: mag dit hier? Dat antwoord vindt u niet in één bron. Onderstaand stappenplan is de volgorde waarin wij een locatie beoordelen.
Stap 1: de functie
Zoek in het omgevingsplan van de gemeente op welke functie aan de locatie is toegedeeld. Wonen, gemengd, bedrijf, agrarisch of natuur bepaalt in hoofdlijnen wat mogelijk is — en of de grond überhaupt als erf geldt waarop vergunningvrij gebouwd zou kunnen worden.
Stap 2: de bouwregels
Kijk vervolgens naar bouwvlak, maximale bouw- en goothoogte, bebouwingspercentage, afstanden tot perceelsgrenzen en eventuele regels over het aantal woningen. Vergelijk die met uw programma van eisen. Zit u ruim binnen de kaders, dan is het traject overzichtelijk; zit u er tegenaan, dan verandert het karakter van het project.
Stap 3: de vergunningplicht (ruimtelijk spoor)
Bepaal of het omgevingsplan de activiteit verbiedt zonder vergunning. Zo ja, dan wordt uw aanvraag getoetst aan de beoordelingsregels die het plan daarvoor geeft: de vergunning wordt verleend als de activiteit niet in strijd is met die regels (Bkl art. 8.0a lid 1).
Stap 4: het technische spoor
Los daarvan geldt het Besluit bouwwerken leefomgeving: is de technische bouwactiviteit vergunningplichtig, vergunningvrij, of valt die onder gevolgklasse 1 met bouwmelding en kwaliteitsborger? Bij nieuwbouw van een grondgebonden woning is die laatste route vaak aan de orde.
Stap 5: de BOPA-route bij strijdigheid
Past het plan niet in het omgevingsplan, dan kan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden aangevraagd. Zo'n vergunning wordt alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (Bkl art. 8.0a lid 2). Daarbij werken instructieregels en instructies door, en wordt geweigerd bij strijd daarmee (Bkl art. 8.0b). In door de gemeenteraad aangewezen gevallen heeft de raad bindend adviesrecht (Ow art. 16.15a onder b).
Stap 6: participatie en omgeving
Bij de aanvraag moet u gegevens verstrekken over participatie van en overleg met derden; de gemeenteraad kan participatie zelfs verplicht stellen voor aangewezen BOPA-gevallen (Ow art. 16.55 lid 6 en 7). Bij gevoelige plannen is vroeg contact met buren geen formaliteit maar een risicobeperking.
Stap 7: de fysieke randvoorwaarden
Denk aan ontsluiting en parkeren, aansluitingen op nutsvoorzieningen en riolering, bodemkwaliteit, waterhuishouding, archeologie, geluid, en de draagkracht van de ondergrond. Deze punten bepalen vaak meer over de kosten dan de tekening zelf.
Stap 8: leg de uitkomst vast
Zet de bevindingen op papier vóórdat u een architect of tekenbureau aan het ontwerpen zet: functie, maatvoering, vergunningroute, knelpunten en de vragen die u aan de gemeente wilt voorleggen. Een vooroverleg met de gemeente is op dat moment het meest waardevol.
Locatievoorbehoud. De ruimtelijke regels hieronder zijn de regels van de bruidsschat: het tijdelijke deel van het omgevingsplan dat elke gemeente bij de invoering van de Omgevingswet automatisch heeft gekregen. Gemeenten mogen die regels handhaven, aanpassen of laten vervallen en moeten hun omgevingsplan uiterlijk eind 2031 hebben omgezet. Controleer daarom altijd het actuele omgevingsplan voor uw perceel via het Omgevingsloket.
Bij aankoop van een kavel
Neem het onderzoek op in uw aankoopbeslissing, niet erna. Een perceel dat op papier ruim lijkt, kan door achtererfgebied, bouwvlak of een beschermende regel aanmerkelijk minder bebouwbaar zijn dan verwacht. Lees waarom u de bouwmogelijkheden beter vóór de aankoop onderzoekt en niet erna.
Laat de bouwmogelijkheden onderzoeken
Een perceelonderzoek levert de kaders waarbinnen het ontwerp kan ontstaan: functie, bouwregels, vergunningplicht en technische randvoorwaarden. Wij brengen die in beeld en leggen de uitkomst vast, zodat u niet ontwerpt op aannames. Laat uw perceel onderzoeken.