Bijna elke vraag over bouwen eindigt bij dezelfde bron: het omgevingsplan van uw gemeente. Daarin staat welke functies op uw perceel zijn toegedeeld en welke regels gelden voor bouwen en gebruik. De gemeenteraad stelt dat plan vast; er is er één per gemeente.
Waar het plan vandaan komt
Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn bestaande bestemmingsplannen en enkele andere regelingen van rechtswege onderdeel geworden van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Daarnaast kreeg elke gemeente de bruidsschat: een set rijksregels die automatisch naar gemeentelijk niveau is overgezet, onder meer over het vergunningvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken.
Gemeenten bouwen het tijdelijke deel stap voor stap om naar één eigen, samenhangend omgevingsplan. Dat moet uiterlijk eind 2031 klaar zijn. Tot die tijd kunt u in hetzelfde plan zowel oude bestemmingsplanregels als nieuwe gemeentelijke regels tegenkomen.
Stap 1: zoek uw perceel op
Raadpleeg het omgevingsplan digitaal via het Omgevingsloket. Zoek op adres of klik uw perceel aan; u krijgt de regels te zien die op die locatie van toepassing zijn. Weergave en indeling verschillen per gemeente, afhankelijk van hoever de omzetting is gevorderd.
Stap 2: kijk naar de toegedeelde functie
De functie zegt waarvoor de locatie is bedoeld — wonen, gemengd, bedrijf, groen, verkeer, agrarisch. Dit is bepalend voor wat u er mag doen, en soms ook voor de vraag of grond als erf geldt. Grond met bijvoorbeeld een natuur-, bos- of agrarische functie geldt niet als erf, en daar kan niet vergunningvrij worden gebouwd.
Stap 3: lees de bouwregels
Let op maatvoering: bouwvlak, maximale bouwhoogte, goothoogte, bebouwingspercentage en afstanden tot perceelsgrenzen. Deze regels bepalen of uw plan binnenplans past.
Stap 4: zoek de vergunningplichten
Voor een omgevingsplanactiviteit geldt de vergunningplicht als het omgevingsplan bepaalt dat de activiteit niet zonder vergunning mag worden verricht. Staat die verbodsbepaling er, dan wordt de aanvraag getoetst aan de beoordelingsregels die het plan daarvoor geeft.
Stap 5: check beschermende regels
Denk aan gemeentelijke monumenten, beschermde gezichten, archeologie, geluid, parkeren en regels over het uiterlijk van bouwwerken. Deze regels blijven ook gelden bij vergunningvrij bouwen voor zover ze zien op ernstige ontsiering.
Stap 6: herken de bruidsschat
Bruidsschatregels zijn te herkennen aan hun nummering in de reeks 22.x. Voor bouwers is vooral art. 22.27 en 22.36 van belang: daarin staan de voorwaarden voor vergunningvrije bijbehorende bouwwerken. Belangrijk: gemeenten mogen die regels handhaven, aanpassen of laten vervallen. Een landelijke uitleg is dus altijd onder voorbehoud van uw eigen plan.
Locatievoorbehoud. De ruimtelijke regels hieronder zijn de regels van de bruidsschat: het tijdelijke deel van het omgevingsplan dat elke gemeente bij de invoering van de Omgevingswet automatisch heeft gekregen. Gemeenten mogen die regels handhaven, aanpassen of laten vervallen en moeten hun omgevingsplan uiterlijk eind 2031 hebben omgezet. Controleer daarom altijd het actuele omgevingsplan voor uw perceel via het Omgevingsloket.
Wat u niet in het omgevingsplan vindt
De technische eisen aan het bouwwerk staan niet in het omgevingsplan maar in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Ook provinciale en waterschapsregels staan elders. Een volledige check vraagt dus meer dan één bron.
Als uw plan niet past
Past uw plan niet binnen het omgevingsplan, dan is een buitenplanse omgevingsplanactiviteit de route. Die aanvraag wordt beoordeeld met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Waar u bij het lezen op moet letten
Regels staan zelden op één plek. Naast de regels bij de toegedeelde functie kunnen er algemene regels, beschermende regels en bruidsschatregels gelden die alle drie op hetzelfde bouwplan van toepassing zijn. Noteer bij het lezen steeds welke regel u waar heeft gevonden en op welke datum; het omgevingsplan wordt regelmatig gewijzigd. Zie ook de veelgemaakte fouten bij het interpreteren van omgevingsplanregels.
Laat de regels voor uw bouwplan beoordelen
Het omgevingsplan is openbaar, maar de vertaling naar een concreet bouwplan is specialistisch werk. Wij lezen de regels voor uw perceel na en geven aan wat die betekenen voor omvang, hoogte, positie en gebruik. Leg uw plan aan ons voor.