Twee vragen die vaak samen opkomen: hoe lang blijft mijn vergunning geldig, en wat gebeurt ermee als ik mijn woning verkoop voordat ik heb gebouwd?
Geen automatisch vervallen
Anders dan soms wordt gedacht, vervalt een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit niet automatisch als u niet op tijd begint. Dat was onder de oude Woningwet-systematiek voor gefaseerde bouwvergunningen het geval, maar geldt niet voor de huidige omgevingsvergunning. Wat wél geldt: de gemeente kán de vergunning intrekken als u gedurende een jaar — of een langere termijn die in de vergunning zelf staat — geen activiteiten heeft verricht met gebruikmaking van de vergunning. Dat is een bevoegdheid, geen automatisme: er moet een apart intrekkingsbesluit komen, en de gemeente moet dat motiveren.
Deze termijn van één jaar geldt sinds de Omgevingswet uniform voor alle typen omgevingsvergunning. Onder de oude Wabo gold voor bouwactiviteiten specifiek een termijn van 26 weken; die kortere termijn bestaat niet meer.
Wanneer telt u als "begonnen"?
Voor de intrekkingstermijn telt alleen een feitelijke, constructieve handeling als start van de bouw — bijvoorbeeld het storten van de fundering. Het plaatsen van een bouwbord, het opvragen van een offerte of het uitzetten van de bouw op het terrein worden in de rechtspraak niet zonder meer als voldoende aangemerkt.
Overdragen bij verkoop
Een omgevingsvergunning is in beginsel zaaksgebonden: zij geldt voor iedereen die de vergunde activiteit uitvoert, niet uitsluitend voor de persoon aan wie zij is verleend. Verkoopt u uw woning voordat u met de vergunde bouw bent begonnen, dan gaat de vergunning in de regel automatisch mee naar de nieuwe eigenaar.
Wel geldt een meldingsplicht: wisselt de vergunninghouder, dan moet dit ten minste vier weken van tevoren bij het bevoegd gezag worden gemeld. Dit is een informatieplicht, geen nieuwe vergunningaanvraag of -toetsing.
In een klein aantal gevallen kan de gemeente in de vergunning zelf hebben bepaald dat deze alleen geldt voor degene aan wie hij is verleend — dit is alleen toegestaan als de persoon van de vergunninghouder relevant is voor de beoordeling, en komt bij particuliere bouwvergunningen zelden voor.
Wat dit voor uw traject betekent
Verkoopt u tussentijds, dan is het voor de nieuwe eigenaar goed om te weten dat de vergunning meegaat — mits deze op tijd wordt gemeld bij de gemeente en er binnen de geldende termijn daadwerkelijk wordt gebouwd.
Leg uw plan aan ons voor
Heeft u een verleende vergunning die nog niet is gebruikt, en wilt u weten waar u aan toe bent? Leg uw plan aan ons voor.