Bij nieuwbouw komt vrijwel altijd een vergunning kijken voor de ruimtelijke kant — vergunningvrij bouwen is voorbehouden aan bijbehorende bouwwerken bij een al bestaande woning, niet aan een geheel nieuw hoofdgebouw. Voor de technische kant is de route afhankelijk van de kenmerken van uw bouwwerk.
De ruimtelijke toets: vrijwel altijd nodig
Voor de omgevingsplanactiviteit beoordeelt de gemeente of het bouwplan past binnen het omgevingsplan: de bestemming, het bouwvlak, en de toegestane hoogtes en oppervlaktes. Dit geldt voor nieuwbouw vrijwel altijd, ongeacht welke technische route uw woning volgt.
Past uw plan niet binnen het omgevingsplan?
Dan is nieuwbouw niet zonder meer uitgesloten, maar heeft u een extra stap nodig: een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), waarbij de gemeente motiveert waarom afwijken van het omgevingsplan in uw geval verantwoord is.
De technische toets: drie elkaar uitsluitende routes
Voor de technische bouwactiviteit bestaan drie categorieën, die elkaar uitsluiten: vergunningplichtig, meldingsplichtig, of vergunning- en meldingsvrij. In alle drie de gevallen moet het bouwwerk voldoen aan de technische eisen van het Bbl — het verschil zit in wie dat toetst en wanneer.
Welke van de drie op uw bouwwerk van toepassing is, wordt in stappen bepaald:
- Is de bouwactiviteit vergunningplichtig volgens art. 2.25 of 2.26 Bbl? Dit hangt af van kenmerken als hoogte, het aantal bouwlagen, of het bouwwerk een dakterras of balkon heeft, en of het door de bouwactiviteit een hoofdgebouw wordt. Een nieuw hoofdgebouw is via dit criterium al snel vergunningplichtig.
- Geldt er een vrijstelling uit art. 2.27 Bbl? Sommige bouwactiviteiten zijn ondanks het bovenstaande toch vergunningvrij, bijvoorbeeld een dakkapel of zonnepaneel; voor de meeste nieuwbouwwoningen speelt dit niet.
- Valt het bouwwerk onder gevolgklasse 1 (art. 2.17 lid 3 Bbl)? Zo ja, dan geldt in beginsel de meldingsplicht in plaats van de vergunningplicht.
- Geldt een van de uitzonderingen van art. 2.17 lid 2 Bbl? Zelfs een bouwwerk dat onder gevolgklasse 1 valt, blijft vergunningplichtig als het bijvoorbeeld gaat om een monument of voorbeschermd monument, als voor ingebruikname een melding brandveilig gebruik nodig is, of als een gelijkwaardige regel voor constructieve veiligheid of brandveiligheid wordt toegepast.
Voor de meeste grondgebonden eengezinswoningen zonder bijzondere status leidt deze volgorde tot de meldingsplicht; bij een monument, of bij toepassing van een gelijkwaardige technische oplossing, blijft de gewone vergunningplicht gelden.
Wanneer geldt de bouwmelding in plaats van een technische vergunning?
Grondgebonden woningen — vrijstaand, twee-onder-een-kap, of een rijtjeswoning, inclusief bijbehorende garages en aanbouwen — vallen doorgaans onder gevolgklasse 1, mits geen van de uitzonderingen van stap 4 hierboven van toepassing is. Voor zo'n bouwwerk geldt de bouwmelding met kwaliteitsborger: u meldt de bouw bij de gemeente, met een risicobeoordeling en een borgingsplan, en een onafhankelijke kwaliteitsborger houdt tijdens de bouw toezicht. Dit vervangt de technische omgevingsvergunning; het komt er niet naast. Bij oplevering volgt een gereedmelding.
Dit geldt uitdrukkelijk niet voor verbouwactiviteiten aan een bestaande woning — de invoering van de Wkb voor verbouw is voorlopig uitgesteld en heeft nog geen ingangsdatum.
Niet elke nieuwbouwwoning valt onder gevolgklasse 1
Een aantal woonvormen is uitdrukkelijk uitgezonderd van gevolgklasse 1, ook al is het nieuwbouw:
- een woonfunctie in een woongebouw (bijvoorbeeld een appartement in een gebouw met meerdere woningen);
- een woonfunctie voor zorg;
- een woonfunctie voor kamergewijze verhuur (zoals een studentenhuis);
- een logiesfunctie in een logiesgebouw — bijvoorbeeld een hotelkamer of een vakantieappartement in een gebouw met een gemeenschappelijke verkeersroute.
Twee veelvoorkomende misverstanden zijn het vermelden waard: een grondgebonden vakantiewoning of recreatiewoning valt wél onder gevolgklasse 1 (het gaat om een grondgebonden logiesfunctie, niet gelegen in een logiesgebouw), en een woning in een drijvend bouwwerk valt eveneens onder gevolgklasse 1 — dit is uitdrukkelijk in het Bbl opgenomen als eigen categorie, niet uitgezonderd.
Voor de categorieën die wél zijn uitgezonderd geldt, als er een technische vergunningplicht is, de gewone technische omgevingsvergunning — niet de bouwmelding. Daarnaast blijft ook een grondgebonden eengezinswoning vergunningplichtig in plaats van meldingsplichtig als het gaat om een monument of voorbeschermd monument, of als een gelijkwaardige regel voor constructieve veiligheid of brandveiligheid wordt toegepast.
Bij een bouwplan met meerdere, bouwkundig te onderscheiden bouwwerken (bijvoorbeeld een blok met zowel grondgebonden woningen als appartementen) wordt de gevolgklasse per afzonderlijk bouwwerk bepaald, niet voor het hele project in één keer.
Wat de aanvraag voor nieuwbouw onderscheidt
Bij nieuwbouw is doorgaans meer documentatie nodig dan bij een kleinere verbouwing: een volledige set bouwtekeningen, een berekening van de constructieve veiligheid, en gegevens over de bodem en de aansluiting op nutsvoorzieningen horen er vaak bij — ongeacht of de technische kant via een vergunning of via een bouwmelding loopt.
Bespreek uw bouwidee
Staat u aan het begin van een nieuwbouwplan? Bespreek uw bouwidee met ons.