"Mijn plan past niet in het omgevingsplan" is zelden een eindpunt. Er zijn meerdere routes, en de vraag is welke bij uw situatie past.
Route 1: binnenplans afwijken
Veel omgevingsplannen bevatten zelf een mogelijkheid om onder voorwaarden een vergunning te verlenen voor iets dat niet rechtstreeks is toegestaan. Gaat het om zo'n geval, dan wordt de vergunning verleend als de activiteit niet in strijd is met de regels die het omgevingsplan stelt over het verlenen van die vergunning (Bkl art. 8.0a lid 1). Dit is de eenvoudigste route: het beoordelingskader is concreet en kenbaar.
Route 2: buitenplans afwijken (BOPA)
Biedt het plan zelf geen mogelijkheid, dan resteert de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Die vergunning wordt alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (Bkl art. 8.0a lid 2). Daarbij werken instructieregels van hoofdstuk 5 Bkl en instructies over omgevingsplannen door; strijd daarmee, een voorbeschermingsregel of belemmering van een provinciaal of rijksprojectbesluit leidt tot weigering (Bkl art. 8.0b lid 2). In door de gemeenteraad aangewezen gevallen adviseert de raad bindend (Omgevingswet art. 16.15a onder b).
Route 3: het omgevingsplan laten wijzigen
De gemeenteraad kan het omgevingsplan wijzigen. Dat is passend bij structurele of gebiedsgerichte ontwikkelingen — een nieuwe woonbuurt, een functieverandering van een groter terrein — maar het is een zwaardere en langere route met eigen inspraakmomenten. Voor een enkele uitbouw is dit vrijwel nooit de weg.
Route 4: het plan aanpassen
De snelste route wordt het vaakst vergeten: het ontwerp zo aanpassen dat de afwijking verdwijnt. Een halve meter minder hoogte, een andere positie op het perceel of een andere functie-invulling kan een traject van maanden besparen. Wij brengen dit standaard in beeld voordat een afwijkingsroute wordt gekozen. Hoe zo'n aanpassing er in de praktijk uitziet, leest u in het ontwerp aanpassen aan het omgevingsplan.
Locatievoorbehoud. De ruimtelijke regels hieronder zijn de regels van de bruidsschat: het tijdelijke deel van het omgevingsplan dat elke gemeente bij de invoering van de Omgevingswet automatisch heeft gekregen. Gemeenten mogen die regels handhaven, aanpassen of laten vervallen en moeten hun omgevingsplan uiterlijk eind 2031 hebben omgezet. Controleer daarom altijd het actuele omgevingsplan voor uw perceel via het Omgevingsloket.
Procedure en termijnen
Voor beide vergunningroutes geldt in beginsel de reguliere procedure: acht weken beslistermijn na ontvangst van de aanvraag, of twaalf weken als instemming van een ander bestuursorgaan nodig is, met een eenmalige verlenging van ten hoogste zes weken (Omgevingswet art. 16.64 lid 1 en 2). Er ontstaat geen vergunning van rechtswege (lid 4).
Bij een BOPA met aanzienlijke gevolgen voor de fysieke leefomgeving kan het bevoegd gezag de uitgebreide procedure van toepassing verklaren, na de aanvrager gelegenheid te hebben gegeven een zienswijze te geven (art. 16.65 lid 4 en 5). Dan geldt een ontwerpbesluit binnen zes maanden (art. 3:18 Awb) met een zienswijzeperiode.
Is uw aanvraag onvolledig, dan kan het bestuursorgaan u een termijn geven om aan te vullen; de beslistermijn wordt dan opgeschort (Awb art. 4:5 jo. 4:15).
Als de vergunning wordt geweigerd
Tegen een besluit staat rechtsbescherming open volgens de gevolgde procedure: bij de reguliere procedure bezwaar en daarna beroep, bij de uitgebreide procedure beroep na de zienswijzefase. Weeg vooraf af of procederen realistisch is, of dat een aangepast plan sneller tot resultaat leidt.
Hoe wij dit aanpakken
Wij bepalen eerst exact waarop uw plan afwijkt, onderzoeken of route 1 of route 4 haalbaar is, en pas daarna of een BOPA verstandig is. Dat scheelt doorlooptijd, leges en teleurstelling.
Laat de regels voor uw bouwplan beoordelen
Voordat u een afwijkingsroute inslaat, is het verstandig te weten hoe groot de afwijking werkelijk is. Wij zetten de regels voor uw perceel naast uw plan en geven aan of aanpassing van het ontwerp een reële route is. Leg uw plan aan ons voor.