H1: Bouwen buiten het bouwvlak of hoger dan toegestaan
Een ontwerp dat net iets groter, hoger of anders geplaatst is dan het omgevingsplan toestaat, hoeft niet terug naar de tekentafel — maar vraagt wel om de juiste procedure.
Stap 1: is er een binnenplanse afwijking?
Voordat u aan een BOPA denkt, controleert u eerst of het omgevingsplan zelf al een afwijkingsmogelijkheid bevat voor precies deze situatie. Sommige plannen staan bijvoorbeeld een grotere bouwhoogte toe via een binnenplanse omgevingsplanactiviteit, mits aan specifieke voorwaarden wordt voldaan. Is dat het geval en voldoet uw plan eraan, dan is de gemeente verplicht de vergunning te verlenen.
Stap 2: geen (passende) binnenplanse afwijking? Dan een BOPA
Is er geen binnenplanse afwijking beschikbaar, of voldoet uw plan er niet aan, dan is een BOPA de route. De gemeente beoordeelt dan of uw plan, ondanks de afwijking van bouwvlak of hoogte, bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Wat als slechts een deel van uw plan afwijkt?
Een veelvoorkomende situatie: het grootste deel van uw bouwplan past keurig binnen bouwvlak en hoogte, maar een klein onderdeel — bijvoorbeeld een uitbouw die net over de bouwgrens steekt — niet. De BOPA-vergunning geldt dan voor het gehele samenhangende bouwplan, dus ook voor het deel dat op zichzelf al zou passen. Splitsen in een regulier deel en een BOPA-deel is in beginsel niet mogelijk, tenzij het plan uit functioneel en bouwkundig te onderscheiden onderdelen bestaat.
Wat neemt de gemeente mee in de afweging?
Bij bouwen buiten het bouwvlak of boven de toegestane hoogte spelen onder meer mee: de impact op omliggende percelen (bijvoorbeeld schaduwwerking of privacy), het straatbeeld, en eventuele instructieregels die voor uw locatie relevant zijn. Ook een toets aan welstand maakt deel uit van de beoordeling bij een bouwgerichte BOPA.
In de praktijk
Blijkt tijdens het ontwerpproces dat een plan net buiten het bouwvlak of de toegestane hoogte valt, dan onderzoeken wij eerst of een kleine aanpassing van het ontwerp het plan alsnog binnen de bestaande regels kan brengen — dat is vaak sneller dan een BOPA-traject.
Laat de bouwmogelijkheden onderzoeken
Past uw ontwerp net niet binnen het bouwvlak of de toegestane hoogte? Laat de bouwmogelijkheden onderzoeken.
FAQ
Kan ik alleen het afwijkende deel van mijn plan via een BOPA laten beoordelen? In beginsel niet — de BOPA-vergunning geldt voor het hele samenhangende bouwplan.